La crisis inmobiliaria causada por el COVID19 ha provocado varios titulares y muchos minutos de debate, sin embargo, normalmente las cifras e información se centra en las grandes ciudades.
Pero el comportamiento en pequeñas y medianas ciudades de España no es similar, y existen pocos datos al respecto. Las cifras medias nacionales enmascaran la evolución en estas ciudades menores, impidiendo tener una imagen fiel de su comportamiento.
Es por ello que desde AFIN Inmobiliaria, hemos recabado información fiable sobre el comportamiento del mercado inmobiliario en Valladolid, que puede ser equiparable al de otras ciudades medianas.
Evolución del número de ventas de inmuebles en Valladolid
Actualmente, las agencias inmobiliarias punteras disponen de potentes herramientas con las que realizar sus valoraciones, lo que les permite un acceso directo a los datos del Registro de la Propiedad. De este modo, son capaces de obtener información 100% fiable, ya que se trata de datos de venta de inmuebles registrados.
Según el gráfico facilitado, en el primer trimestre del año 2020, las ventas en el municipio de Valladolid ascendieron a 823, mientras que el segundo trimestre la cifra bajó hasta los 451 inmuebles vendidos, o lo que es lo mismo, un descenso de un 45%.
Si bien es cierto que el confinamiento durante el segundo trimestre ha impedido cualquier actividad no esencial, el cierre del tercer trimestre será clave, ya que de continuar el descenso del número de ventas provocará de manera irremediable un descenso de los valores en la ciudad.
Comparando los datos obtenidos en el mercado de Madrid, donde han pasado de 8.638 ventas a 5.502, esto supone un descenso del 35%, muy por debajo de la cifra obtenida en Valladolid para el mismo periodo. O lo que es lo mismo, el desplome en Valladolid supera en casi un 30% al sufrido en Madrid.
Por tanto, los efectos de la crisis han sido muy superiores en un mercado inmobiliario mediano respeto a otro grande.
Evolución del número de impagos de alquiler en Valladolid
Pese a que en lo referente al mercado de alquiler no existe un registro con datos oficiales y los registros privados existentes ofrecen una muestra insignificante del total de sentencias de desahucio emitidas, sí existen empresas especializadas en el sector, como Custodio, el alquiler seguro, empresa especializada en gestión de alquileres y seguros de impago.
En este sentido hay que diferenciar una incidencia, del proceso judicial y de la sentencia.
Se considera una incidencia cuando se produce el impago. Más del 90% de las incidencias se resuelven sin llegar a interponer demanda de desahucio, por lo que puede considerarse el primer paso y un «síntoma» que antecede a una potencial demanda (O lo que es lo mismo, el caso puntual puede convertirse en permanente y necesitar la intervención judicial para solucionarlo).
Por tanto, el proceso judicial sólo se inicia cuando se acumulan, al menos, dos o más impagos. Hay que considerar que no todos los procesos terminan en sentencia, ya que en ocasiones se llega a una solución previa.
Por último, la sentencia sólo llega cuando no ha habido posibilidad de acuerdo o solución previa, necesitando la intervención del juez para solucionarlo. Hay que tener en cuenta que la media de tiempo que los juzgados de Valladolid resuelven los expedientes de desahucio es de 6 meses, por lo que los expedientes posteriores al confinamiento se ha retrasado considerablemente debido a la acumulación de casos.
Es por lo anterior que desde Custodio contabilizamos las incidencias como el indicador que toma el pulso al mercado de alquiler, habiendo registrado 6 incidencias en el primer trimestre de 2020 frente a 24 en el segundo trimestre. Ahora bien, muchas de las incidencias registradas fueron provocadas por el retraso en el pago de los ERTE, habiéndose solucionado de manera amistosa.
Otro indicador del deterioro en la solvencia de los inquilinos por la crisis es el número de abandono de viviendas en alquiler, que se ha triplicado con posterioridad al confinamiento, debido a la imposibilidad de pago por parte de muchos arrendatarios.
Tras todo lo expuesto, queda claro que los mercados inmobiliarios de ciudades medianas o pequeñas como Valladolid sufren con más virulencia las consecuencias de las crisis, por lo que es necesario tomar precauciones y medidas rápidas, confiar en una inmobiliaria de la zona que sea especialista o recurrir a un seguro de impago de alquiler como medidas preventivas.
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