Muchos propietarios se encuentran estancados y no logran vender su inmueble. Cuando nos consultan, analizamos en detalle qué se ha hecho hasta la fecha y, en función de lo que encontremos, le lanzamos nuestras recomendaciones, incluso aunque sepamos que no vamos a trabajar con su inmueble.
Este es el caso de Carlos, que tenía su inmueble a la venta con una inmobiliaria y no lograba la venta.
Análisis de comercialización de un inmueble en las Delicias (Valladolid)
Este es el contenido íntegro del correo enviado, eliminando cualquier alusión a datos personales…
Buenos días, XXX:
He realizado la valoración de tu inmueble y analizado la comercialización del mismo.
En principio, tienes algunos problemas.
1.- El garaje no está registrado, por lo que no es hipotecable. Por eso no tiene el mismo valor que un garaje normal (Computa aproximadamente un 50%)
2.- Alcance limitado y solapado: El rendimiento de los anuncios no es bueno. No estás generando suficiente interés. Además, que existan varios anuncios en los mismos sitios no genera nuevos contactos. Simplemente los reparten. Un ejemplo sencillo: Si tienes una tienda que vende helados en una calle, poner otra tienda en la misma calle no va a generarte más ventas, sólo las repartes.
3.- Anuncios contradictorios: Los interesados van a encontrar la misma vivienda con distintos datos (Superficies, por ejemplo). Esto genera desconfianza y te perjudica.
4.- Tienes un error en la superficie del anuncio, la superficie correcta es de 103m2 (Salvo que ponga otra cosa en la escritura, son los datos de catastro). Así conseguirás visitas, pero se pueden sentir engañados. Las zonas comunes no son “habitables”.
Si el precio inicial se fijó en 170.000€ y lleva más de 4 meses, la vivienda está “quemada”. Los interesados en la zona pueden haberla visto y la han descartado.
Necesitas “apagar el fuego” y seguir algunos pasos. Te mando la valoración (Esta es la conclusión, nuestra valoraciones son mucho más extensas).
Me baso en datos de ventas reales, del Registro de la Propiedad. No en anuncios (Tienes al final el origen de los datos).
El valor medio de viviendas similares es de 140.000€ aproximadamente. Ahora bien, el máximo valor posible es de 158.000€. Esto significa que este valor es poco probable, pero posible.
Para alcanzarlo, necesitas generar un flujo de visitas abundante al inmueble, y en estas condiciones es difícil que lo tengas. Lo idóneo es que agrupes un mismo día un mínimo de 3-4 visitas.
Mi recomendación: Retira la vivienda del mercado un mes. Simula que se ha vendido.
Cuando reaparezca, siempre puedes alegar que el comprador no ha conseguido la financiación.
El precio no debería superar los 159.000€. Si quieres venderlo tú, prescinde de inmobiliarias. Si quieres hacerlo por inmobiliaria, elige una con garantías.
Aquí es donde te adjunto la propuesta de marketing que nosotros hacemos para este tipo de inmuebles, esto sirve como compromiso de servicio. Si no cumplimos, puedes rescindir cuando quieras. Si quieres trabajar con inmobiliarias, exige su compromiso de servicio.
En cualquier caso, tienes que invertir en tu inmueble y en sus anuncios. Aunque las fotos no están mal, siempre lucen mejor usando un gran angular y tirando ráfagas con diferentes exposiciones a la luz. Recomendable usar una cámara réflex y no utilizar filtros artificiales para modificar la foto.
Deberías hacer un vídeo, si usas un estabilizador para el teléfono tendrás un resultado mucho más profesional y podrás usarlo para buscar clientes interesados incluso fuera de los portales inmobiliarios. Los anuncios con vídeo funcionan mucho mejor.
Si compras algún destacado y posicionamiento en los portales, puedes triplicar la demanda y los contactos. Esto es fundamental para vender lo más cerca posible del máximo.
Hay otras formas de buscar al comprador fuera de los portales, funcionan muy bien, pero nuevamente requieren inversión. Estos son los anuncios en redes sociales y Google.
Aquí puedes ver un vídeo breve de cómo funcionan:
Esto es lo que puedo recomendarte para tu caso en particular. Por mi parte, no puedo trabajar tu inmueble, ya que trabajo únicamente en exclusiva. Sólo invierto tiempo y dinero si crees que puedo ser tu mejor opción.
Espero que esto te sea de utilidad, ya que tengo una buena relación con tu sobrino, no dudes en consultarme aunque no trabajemos tu inmueble.
Perdona que haya sido tan largo.
Servicio de segunda opinión y consultoría inmobiliaria
¿No consigues vender y quieres hacerlo a un buen precio? Consúltanos de manera gratuita y sin compromiso.
Comentarios recientes